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L’assurance dommages ouvrage est un contrat qui doit être obligatoirement souscrit par toute personne (ou maître d’ouvrage) à l’origine d’une construction ou d’une rénovation. Généralement associée à la garantie décennale souscrite par le constructeur, elle est valable 10 ans après la réception des travaux. En quoi consiste-t-elle ? Que couvre-t-elle ? Comment fonctionne-t-elle ? Comment y souscrire ? Vous saurez tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance dommages ouvrage dans ce dossier complet.

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Qu’est-ce que l’assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage est une assurance obligatoire qui doit être souscrite par un maître d’ouvrage (c’est-à-dire celui qui fait construire sa maison ou procéder à des rénovations) avant l’ouverture du chantier. Valable 10 ans à compter de la réception des travaux, comme la garantie décennale souscrite par le constructeur, elle permet de couvrir tous les risques touchant le gros œuvre et de prendre en charge les frais de travaux nécessaires pour toute malfaçon rendant l’habitation impropre à son usage. Il est à noter qu’elle prend en réalité effet un an après la réception des travaux, c’est-à-dire après l’achèvement de la garantie de construction ou de la période de parfait achèvement.

L’assurance dommages ouvrage est liée à l’habitation et donc cessible. Ainsi, si le propriétaire revend sa maison avant 10 ans, ce contrat est automatiquement transmis aux nouveaux acquéreurs. En conséquence, tout propriétaire vendeur qui n’aurait pas souscrit de contrat d’assurance dommages ouvrage pourrait être poursuivi par les nouveaux acheteurs pour manquement. En effet, cette couverture est obligatoire et régie par le Code civil ; tout propriétaire qui refuse de la souscrire s’expose à des sanctions pouvant aller jusqu’au pénal. En outre, l’absence de cette assurance sera obligatoirement mentionnée dans l’acte de vente et fera considérablement diminuer le prix de vente de l’habitation ; certains notaires refusent même d’effectuer la vente du bien. Enfin, sachez que certaines banques refusent d’accorder un prêt immobilier aux futurs propriétaires qui ne souhaitent pas souscrire un contrat d’assurance dommages ouvrage.

Quoi qu’il en soit, tout propriétaire qui refuse de souscrire ce type de contrat, même s’il ne vend pas son bien, s’expose au risque du sinistre. En cas de problème, ses travaux de réparation ne seront pas pris en charge par l’assurance et relèveront intégralement de sa responsabilité.

Qui doit souscrire à l'assurance dommages ouvrages ?

L’assurance dommages ouvrage est obligatoire et doit être souscrite par le maître d’ouvrage avant le début des travaux. Le maître d’ouvrage peut être le propriétaire de la construction, le mandataire, le promoteur, le particulier, l’entreprise ou le syndicat de propriété. Ainsi, quel que soit le contexte, le maître d’ouvrage est la personne ou le groupe de personnes à l’origine de la construction ou de la rénovation.

D’ordre général, le montant de la prime d’assurance dommages ouvrage représente un maximum de 5 % de coût total des travaux de construction ou de rénovation.

Que couvre l'assurance dommages ouvrage ?

Une assurance dommages ouvrage couvre pendant une période de 10 ans après la réception des travaux les dommages, les vices et malfaçons qui impactent le sol, les fondations, les murs, la charpente et la toiture et qui rendraient l’habitation impropre à son usage (fissures profondes, affaissement, effondrement, infiltrations, défaut d’isolation thermique, etc.) ainsi que les équipements qui ne peuvent en être dissociés. Les menuiseries (portes et fenêtres) ne sont donc pas couvertes, car considérées comme mobiles.

Par ailleurs, la garantie dommages ouvrage ne prend pas en charge les dommages causés par l’assuré, l’usure classique du bâti, tout dommage lié à un incendie, à un attentat ou à une catastrophe naturelle. Ces risques peuvent en revanche être couverts par un contrat d’assurance habitation. Ainsi, seules les malfaçons dont le constructeur est à l’origine sont concernées, pendant une période de 10 ans. Après échéance, l’assurance prend automatiquement fin.

Rappelons que les travaux concernés sont ceux touchant à la construction d’une habitation et à la rénovation d’un bien immobilier (extension, surélévation, ajout d’une véranda, piscine, ou encore terrasse, etc.).

Comment fonctionne l'assurance dommages ouvrage ?

L’assurance dommages ouvrage permet d’indemniser rapidement le propriétaire sans franchise pour lui permettre de faire réparer les malfaçons dans un délai maximal de 105 jours. L’identification des causes d’un sinistre et les procédures à mettre en place pouvant être très longues (plusieurs années en général), cette assurance est un grand avantage pour tout propriétaire, car elle lui permet de réintégrer rapidement son logement après travaux sans attendre la fin des démarches et procédures.

Que se passe-t-il en cas de sinistre ?

En cas de sinistre, le propriétaire qui constate la malfaçon dans un délai de 10 ans après réception des travaux (2 ans pour les équipements mobiles) devra lancer une procédure en sollicitant le constat d’un huissier expert au moyen d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

L’assureur dispose de deux mois pour se prononcer sur la nature du sinistre et décider si celui-ci peut être couvert ou non par la garantie. Il nomme un expert qui se déplace sur le chantier et estime le montant des travaux à effectuer avant de rédiger un rapport préliminaire à remettre à l’assuré détaillant la nature des travaux nécessaires pour réparer les dommages et éviter leur aggravation. Si le montant de ces derniers est supérieur à 1 830 euros, le propriétaire du bien recevra un retour dans un délai de 60 jours après la réception de la déclaration.

L’assureur propose ensuite au propriétaire une indemnisation dans un délai maximal de 90 jours après le constat de l’expert. En revanche, pour un montant estimé à moins de 1 830 euros, le propriétaire reçoit la proposition d’indemnisation dans un délai maximal de 15 jours après la déclaration.

Si les délais ne sont pas respectés ou si l’assuré n’est pas satisfait des montants d’indemnisation proposés, il doit en informer son assureur et peut engager des dépenses pour la réparation des dommages. L’indemnisation versée par l’assureur sera ainsi majorée de plein droit par un intérêt équivalent au double du taux légal. L’assuré peut refuser la proposition de l’expert à deux reprises, ce qui repousse les délais de traitement de la démarche de 30 jours au maximum (par refus).

Une fois que l’assuré a accepté l’offre d’indemnisation, celle-ci doit lui être intégralement versée dans un délai de 15 jours après réception de ladite acceptation.

Comment souscrire un contrat d’assurance dommages ouvrage ?

Trouver une assurance de dommages ouvrage n’est pas toujours simple, car cette garantie n’est pas très prisée des assureurs. En effet, elle contraint ceux-ci à avancer le coût des travaux de manière très rapide après le constat de l’expert et à ne recouvrer les montants versés qu’après plusieurs mois ou années… et surtout de longues procédures ! La trésorerie des assureurs est donc fortement impactée.

La plupart des constructeurs de maisons individuelles (CMI) proposent automatiquement à leurs clients une assurance dommages ouvrage pour faciliter l’acceptation du crédit immobilier par la banque ou tout autre organisme de prêt. Cette solution est donc tout à l’avantage du constructeur et du client, ce dernier n’ayant pas à effectuer de démarches pour trouver un contrat d’assurance. En outre, la plupart des constructeurs disposent de tarifs préférentiels, ce qui est un autre intérêt non négligeable !

Les démarches à effectuer

Pour souscrire un contrat d’assurance dommages ouvrage, l’assuré doit remplir une proposition d’assurance sous forme de questionnaire qui détaille le risque potentiel. Selon les réponses apportées, l’assureur peut accepter ou refuser d’accorder les garanties sollicitées. Les refus sont principalement motivés par le choix d’un constructeur de mauvaise réputation et qui aurait déjà été concerné par des cas de malfaçon.

L’assuré se doit de fournir plusieurs documents pour pouvoir souscrire un contrat d’assurance dommages ouvrage :

  • Les attestations d’assurance des entreprises qui interviennent sur le chantier de construction ;
  • La déclaration de la réception des travaux ;
  • Le dossier technique qui contient les plans et descriptifs de tous les travaux réalisés ;
  • Le constat de l’exécution des travaux dans un délai maximal d’un mois après leur achèvement.

Les particuliers qui n’ont pas le temps ou qui ne parviennent pas à trouver d’assureur pour souscrire un contrat d’assurance dommages ouvrage peuvent faire appel à un courtier en assurance. Celui-ci effectuera les démarches et les recherches à leur place afin de trouver l’offre la plus avantageuse en termes de rapport qualité/prix. Idéalement, il est conseillé aux particuliers de commencer leurs recherches au moins trois mois avant le début des travaux afin que leur dossier soit complet et leur contrat signé en temps et en heure.